Дополнительные материалы к тексту УставаЯ советую при подготовке своего Устава садоводческого товарищества внимательно изучить следующие два документа. Во-первых, это СП 11-106-97* "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан". Утвержден приказом ЦНИИЭПграждансельстроя от 20.08.97 № 1Т и, во-вторых, это СНиП 30-02-97* "Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения". Оба этих документа приводятся с учетом Изменений № 1. Я уверен, что в этих документах каждое садоводческое товарищество может найти много почти готовых формулировок, которые оно сможет включить в свой Устав. Однако, при этом надо иметь ввиду следующее. Эти два близких по названию документа имеют совершенно разное содержание: в СНиП 30-02-97* сосредоточены, как бы, основные вопросы, а в СП 11-106-97* – дополнительные. Эти два документа имеют совершенно разную юридическую силу: нормы СНиП 30-02-97* обязательны для исполнения, а СП 11-106-97* "устанавливает рекомендуемые положения в развитие и обеспечение" СНиП 30-02-97*. Уже из этих особенностей следует вывод, что если садоводческое товарищество желает, чтобы какие-либо положения СП 11-106-97* (например пункт 7.4* об уменьшении затенения соседних участков и др.) действовали бы в этом товариществе, то их надо обязательно включать в свой устав, а если этого не сделать, то "на нет и суда нет". Но!!! В этом месте находится первый "подводный юридический камень", заключающийся в том, что далеко не по всем пунктам СП 11-106-97* можно подходить с такой меркой. Возьмем для примера такие, тесно юридически взаимосвязанные понятия, как: "право собственности на дом", "самовольное строительство", "получение разрешения на строительство", "прием в эксплуатацию садового дома" и внимательно прочитаем не только пункт 8.1* СП 11-106-97* и четыре приложения к нему, а также еще целый частокол действующих нормативных актов, извлечения из которых приводятся в пакете документов, рассылаемом по электронной почте на дог. основе (см. список дополнительных документов).
Что мы видим? Садовод и дачник по вопросу самовольного строительства уже повязан этой "действующей юриспруденцией по рукам и ногам". Приведенные в этих приложениях "юридические гайки", уже и без включения их в Устав садоводческого товарищества, закручены основательно: в случае отклонения от установленного порядка строительства возведенное строение считается самовольным, подлежит сносу и на него не возникает права собственности. Наши садоводы и дачники почти 80-90% строений строили безо всяких "разрешений" и "проектов", а угрозу сноса не считают для себя реальной, так как знают, что строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью. Однако, времена изменились и получать в регистрационной палате Свидетельство на право собственности на дом без наличия необходимой разрешительной документации на строительство будет весьма проблематично. Даже если садовод не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, то все равно без этого документа наследникам этого садовода будет невозможно оформить на себя право собственности на этот дом.
Таким образом, я настоятельно советую, чтобы нормы СП-11-106-97* по вопросам получения садоводом и дачником разрешения на строительство (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП-11-106-97*), а также другие, помещенные в этом пакете, были бы внимательным образом изучены, обобщены и включены в свой Устав.
Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы, как, например, в Московской области (см. список дополнительных документов).
А вот, что касается вопроса включения в свой Устав норм СНиП 30-02-97*, то они будут действовать для данного товарищества независимо от внесения их в текст своего Устава, т.е. можно включать, а можно и не включать. Однако если некоторые нормы из СНиП 30-02-97* все-таки включены в текст Устав товарищества, то члены товарищества их лучше знают, и за не выполнение этих норм может следовать ответственность не только в рамках гражданского законодательства, но и по Уставу садоводческого товарищества. То есть, получается, что лучше, все-таки, отдельные нормы СНиП 30-02-97* включать в свой Устав. Но !!! В этом месте как раз и находится второй "подводный юридический камень", который превращает юридически правильные формулировки СНиП 30-02-97* в юридически ошибочные и чрезвычайно вредные формулировки собственного Устава, лежащие в основе многочисленных судебных дел. Рассмотрим, для примера, типичную юридическую ошибку.
В пунктах 6.7* и 6.8* СНиП 30-02-97* записано:
"6.7* Минимальные расстояния до границы соседнего садового участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:
от жилого строения (или дома) – 3 м;
от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м;
от других построек – 1 м;
от стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м;
от кустарника – 1 м.
Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).
При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.
6.8* Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть:
от жилого строения (или дома) и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы – 12 м;
до душа, бани (сауны) – 8 м;
от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м.
Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках".
Садоводческие товарищества делают следующее: они дословно копируют (при помощи ксерокса, ножниц или иным способом) эти нормы в свой Устав, совершая при этом грубейшую юридическую ошибку. Возможно садоводческое товарищество, как уже говорилось выше, руководствуется соображениями, что включение этих формулировок в текст Устава способствует тому, чтобы садоводы лучше знали эти нормы. Эта цель, как правило, достигается. Однако правовой результат от этого получается диаметрально противоположный: не положительный, а резко отрицательный. Дело в том, что садоводы, видя эти нормы в Уставе своего товарищества, понимают их так, что они имеют право размещать вышеупомянутые различные сооружения на своих участках в удобном для них месте, лишь были бы соблюдены эти "минимальные расстояния". Вот в этом-то и заключается грубая юридическая ошибка, так как такого права садоводам никто никогда не давал. Дело в том, что весь СНиП 30-02-97* (в том числе и пункты 6.7* и 6.8*) адресован не лично садоводам, а тем проектировщикам (см. пункт 1.1* этого документа), которые разрабатывают для данного садоводческого товарищества проект организации и застройки. (Кстати говоря, СНиП 30-02-97* и СП 11-106-97* теперь вместо понятия "проект организации и застройки" используют новые понятия "проект планировки" и "проект межевания"). Эти проектировщики обязаны нанести садовые объекты на генплан таким образом, чтобы указанные минимальные расстояния были соблюдены. После утверждения проекта планировки администрацией местного самоуправления (см. пункт 4.1* СНиП 30-02-97*) он становится обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории садоводческого объединения. А все изменения и отклонения от проекта должны быть утверждены администрацией местного самоуправления. Именно так и записано в пункте 4.1* СНиП 30-02-97*.
Таким образом, садоводы обязаны располагать свои постройки на садовом участке в том, и только в том месте, как указано это в утвержденном проекте планировки. Предположим, что на генплане размер между садовым домом и границей участка указан 6 метров. Так вот садовод самостоятельно не имеет права уменьшить или увеличить этот размер ни на один сантиметр! А включение в Устав записи о минимальном расстоянии между садовым домом и границей в 3 метра провоцирует его на совершение им самостоятельных противозаконных действия по расположению своего дома так, где ему хочется, то есть по самовольному отклонению от утвержденного проекта.
А если какого-либо объекта на Вашем участке не значится, то нужно обратиться к администрации местного самоуправления для внесения в проект планировки садоводческого товарищества в установленном порядке соответствующих изменений. А вот при решении вопроса о возможности внесения таких изменений, соответствующие службы должны руководствоваться вышеупомянутыми пунктам 6.7* и 6.8* СНиП 30-02-97*. Несоблюдение этого порядка приводит к тому, что данные постройки считаются на основании статьи 222 ГК РФ (см. пакет документов) самовольными и подлежат сносу лицами, их построившими, или за их счет. Но, повторяю еще раз: самое печальное заключается в том, что самовольные постройки не порождают права собственности: их нельзя продать, подарить детям, передать по наследству и т.п.
Таким образом, возвращаясь к технологии подготовки своего Устава и включения в него отдельных норм СНиП 30-02-97*, следует сказать, что это делать можно и нужно, но при этом надо делать это не "ножницами", а "головой", т.е. всесторонне оценив все "за" и "против" и записав их так, чтобы не получить вред, вместо пользы.
СПИСОК ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ
1. СП 11-106-97* "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан" (с учетом изменений №1).
2. СНиП 30-02-97* "Планировка и застройка территории садоводческих объединений граждан, здания и сооружения" (с изменениями №1).
3. Критерии отнесения жилых зданий, расположенных на территориях дачных поселений и садоводческих товариществ, к категории пригодных для постоянного проживания и образец заявления.
4. Бюллетень Верховного Суда РФ № 9 за 2002 год пункт 6 (извлечение).
5. Гражданский кодекс РФ (извлечение).
6. Градостроительный кодекс РФ (извлечение).
7. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (извлечение).
8. Постановление Правительства РФ "О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации" (извлечение).
9. Постановление Совета Министров СССР "Об упорядочении организации коллективного садоводства и огородничества"(извлечение).
10. Закон Московской области "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области".
11. Проектная документация для застройки садоводческих, дачных объединений граждан в Московской области ТСН.
|
